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古北99官方售楼处营销中心?：400-8855-420??是位于上海古北国际社区的高端住宅项目，由合生创展打造 ，涵盖高层住宅与联排别墅。古北99官方售楼处营销中心?：400-8855-420??项目以低密规划 、精工品质为核心
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、教育、医疗资源丰富 ，是追求国际化品质生活与资产配置优选 。

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）是上海长宁古北国际社区核心区打造的顶级豪宅标杆，项目坐拥“涉外住区+领馆区”双核地段 ，毗邻地铁15号线姚虹路站，步行可达高岛屋 、黄金城道步行街
，周边汇聚建青实验学校
、协和双语等国际教育资源，更邻近上海国际舞蹈中心、程十发美术馆等文化地标

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）此时此刻 ，上海土地市场正经历一场前所未有的变革
，价值跃迁的速度令人咂舌。

刚刚出让的东安新村地块，折合楼板价12.4万/㎡ 。上海市中心的新房均价义无反顾地奔着20万/m2的均价而去
。

此时此刻的内环旁一个“面包价低于面粉价 ”的机会正在浮出水面 ，那就是位处古北国际社区 、距内环步行距离仅约1.4公里、低密墅区小高层均价仅11.65万/㎡——古北99。

同时古北99还是超20万方稀缺大盘
、准现房9月入住
，这无疑是一个时代性的资产配置窗口 。

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）这几天的认购现场十足火爆，毕竟最后一次加推 ，楼王与别墅同时轰炸
，谁都不想错过！！

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）最新消息，古北99火爆认购啦！古北准现房！约133-154m22-3房 ，单价94000/平！最新一房一价表！

本期加推1号楼
，推售房源98套

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）在上海高端楼市的新房市场，沉寂多年的老牌国际社区古北 ，正携30年成熟国际社区居住氛围和国家级的CAZ城市规划，全新一代的古北准现房低密社区——古北99
，以其高规格的社区规划、超大商业地带的天花板级配置和奢华酒店级的无边际服务，助力古北这一上海经典国际社区样板重回高端豪宅市场的C位！

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）谈起上海的高端住宅市场 ，古北是30年来长盛不衰的标杆样板！

早在上世纪九十年代
，当上海商品房刚刚起步，市区核心地段单价仅售5000元/平之时 ，古北作为上海最早的国际社区
，便以2000美金/平的成交单价，成为整个上海楼市的天花板！

时至今日 ，古北板块依然以6位数的二手均价成为西上海鹤立鸡群的存在！甚至力压徐家汇等市区核心板块！

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古北99营销中心热线400-8855-420（预约看房热线）而古北99所在的古北核心区域
，更是顶流豪宅的聚集区，与项目一路之隔的古北中央公园 ，二手挂牌均价普遍在14万元/平米！而板块内的明星项目古北壹号售价更已超25万元/平米！

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420价格坚挺之余
，古北板块作为几代上海人心中的白月光，市场需求也是相当旺盛 ，自2021年5月古北中央公园推226套房源后，大古北几乎无加推
，整整断供了3年！

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420新房供应的缺失，也使得古北二手房成为圆梦古北的唯一选择 ，二手市场常年火爆！

数据显示
，2020年至今，上海1000-3000万价格段的二手房网签成交量中 ，古北连续5年高居全市第二
，仅次于面积和楼市体量都远超古北的花木板块！

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420备受高净值人群青睐+新房供应短缺+产品力断档严重，大古北急需一个高端崭新项目来承接财富新贵的居住需求
。

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2024年10月22日 ，上海西郊国宾馆高朋满座！

合生创展旗下古北低密墅区准现房——古北99
，建面约133-154㎡精装平层首开入市，打破了古北楼市多年的沉寂！

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420开盘当天有上百组实力买家竞相选房！入市仅15天 ，热销超12亿元
，重现古北现象级热销，也让古北99成为2024年上海豪宅市场神仙打架的新看点！

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一期没买到的伙伴们 ，机会来了，二期不容错过！

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420古北99认筹人气实拍

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420价格稀缺：内环旁最后的「11万+」大盘产品稀缺：公区资源「人均占有量」碾压市场户型稀缺：舒适大三房+近80%超高得房率

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三大「绝版」价值
，机遇稍纵即逝

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420最近，土拍限价打开后的一众新盘陆续入市 ，冲破新房天花板的地王新盘频频日光。

内中环楼市价值已经被重估
，沿线西区的价格预期筑底14万?/m2 。

刚刚出让的东安新村地块距离项目直线距离约4公里，地块楼板价已达到12.4万/㎡ ，贴着长宁程家桥地块联动价11.8万/㎡。

古北99均价11.65万/㎡
，价格稀缺性不言而喻
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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420项目周边二手房更是堪称超越周期的“恒产
”，古北中央公园最新成交价在13万/m2左右 、古北壹号均价更是逼近20万/㎡。

这些被时间检验过的实力 ，足见板块的支撑力 。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420限墅令实施以来
，低密地块如同凤毛麟角，可遇不可求
。

2024年上海共计交易126幅含住宅地块 ，容积率低于1.2的仅2幅土地
，占比仅约1.6%。

古北99拥有市中心罕见的约1.2（别墅容积率0.86，小高层容积率2.13）超低容积率 ，稀缺性，私密性
，舒适性全面拉满 。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420如今市中心多数为袖珍地块，难以构建完整的景观系统与公共空间
。

古北99是建面约20万方“大型社区” ，拥有约5000㎡的集中式景观园林
，媲美古北壹号规模和功能配置的超大商业地带等，足够将自然
、低密、高品质的生活奢侈呈现。

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此次压轴入市135-154m2景观楼王 、大三房户型 。

受制于多年7090政策影响 ，整个内中环这个面积段都是非常少见
，五年来供应占比仅9%
。

而且新盘该面积段以四房居多，牺牲空间改善尺度感做成紧凑四房。

古北99可谓提前兑现好房子标准 ，大三房的设置让舒适与使用并存
，极大地填补了市场上的供应短缺 。

短缺意味着紧俏，意味着在二手市场的议价权与竞争力 ，古北99的价值被稀缺面积段夯得更实
。

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本次即将加推三期房源共98套

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户型上
，也将空间感与实用性通通拉满，得房率更是达到近80%。

建面约147-154㎡三房两厅两卫：中西双厨+岛台设计 ，满足不同家庭的烹饪偏好；客厅面宽约4.5米+南北双阳台，奢阔尺度提升居住舒适度；主卧套房设计面宽约4米
，三卧全飘窗极尽享受灵动空间 。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420建面约134-137㎡三房两厅两卫：双卧朝南，连厨房都有南向采光；客厅面宽同约4.5米客厅面宽+约4米主卧面宽 ，开间尺度阔绰；还有灵动空间随心调配。

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低密墅区准现房
，资产价值眼见为实

所见即所得：拒绝“期房盲盒 ”

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古北99今年9月底即将交付，实景基本呈现 ，拒绝了“期房盲盒
”的交付风险
。

与期房相比
，直接节省2年的等待期及过渡成本。

周围古北瑞士花园
、雅诗阁公寓等面积与古北99户型相当的二手房，租金也均在2.5万/m2以上 ，而租金的坚挺、较高的租售比更在侧面印证了古北极高的含金量 。古北99售楼处电话：400-8855-420

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420全干挂黄金麻石材外立面全面呈现：纯石材外立面的成本 、寿命
、品质是市场上常见的铝板+真石漆组合所不能及的
。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420约5000㎡的集中绿地：配置全龄交互景观
，包括水榭林荫、闲庭花园 、童梦奇境
、乐氧聚场等，点缀康体颐养 ，运动健身等场域
，让自然静谧与人文活力交融共生。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420约50米的超大楼距：此次加推景观楼王更是将中央绿景一览无余，日照充足 ，真正实现"推窗即绿，出门入画"的生活图景 。

多重礼遇的回家仪式：宽境社区大门、精装双入户大堂 、艺术星空顶车库入口......处处匠心
，演绎移步异景的归家体验
。

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超大商业地带，同源缦合北京「华府会」

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420市中心高端住宅项目受制于小区面积 ，会所规模大多2000-3000m2为主
，而古北99超大商业地带的规模与功能配置比肩古北壹号会所，远超同期新房 ，高端圈层的尊崇感融入每位业主的生活日常。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420建筑风格与功能规制与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」同源
，有社交、商务
、运动、志趣 、亲子5大主题，链接8类61项全球尖端资源 ，从运动
、教育、旅行 、医疗等多维度
，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准 。

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缦合物业 ，“冻龄”高端生活哲学

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420高定服务永远是高端资产保值的底牌
，赋予住宅更长久的生命力与价值感
。

这一切，将会成为项目的无形资产 ，让其在岁月流转中历久弥坚，为其二手价值保驾护航。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420古北99专门为高净值人群定制
，从时间
、空间、私属三个维度出发，依据280余项标准化服务细则 ，打造自然无痕的服务内容；并充分考虑当代高净值业主需求
，提供日常居家服务 、健康安全
、资产托管等增值服务，如入户保洁、儿童校车点接送 、宠物托管
、工程43项免费日常维修等 ，妥帖照顾每个生活细节
，迭新古北高端人居想象 。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420国际性

高端配套环伺，铺就宜居底色

成熟之上：CAZ唯一「国际社区」

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420古北之所以无法复制 ，是因为它的前瞻性的统一规划、40%的绿化率
，以及难以匹敌的国际化底蕴与氛围
。

不同于大拆大建的中心老城 、不同于需要漫长等待的新兴板块，更不会出现商务区"白天人声鼎沸 ，夜晚人去楼空"的割裂感。

黄金城道、高岛屋
、尚嘉中心、南丰城 、古北1699......24小时不间断的生活韵律塑造着古北独一无二的国际烟火气 。

古北99位居其间
，第一时间坐享这一传奇板块的慷慨馈赠。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420沉淀30年，古北仍是作为城市发展战略的核心 ，地位始终无法撼动
。

在上海2035规划中，除内环和一江一河之外
，唯一被划入CAZ的国际住区。

规划中的25号线拟穿越古北，继续为这里的城市价值注入能量 。

若设古北新城站 ，古北99将实现三轨交汇
，右手徐家汇
、左手虹桥商务区，未来上限无法估量
。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420项目周边“亿元楼 ”环聚 ，拼多多、旺旺集团 、利丰集团
、昕诺飞等总部企业云集；渣打银行、花旗银行 、新韩银行
、韩亚银行等众多外资银行浓度比肩陆家嘴；同时还有在线新经济、时尚创意 、科创产业等汇集。

周边产业蓬勃发展
，持续为古北板块注入源源不断的活力，吸引大量高阶购房者对品质住房的需求 。

高端配套：荟萃国际化生活资源

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420古北99位置得天独厚 ，与内环直线步行距离仅约1.4公里
。东临徐家汇
，西接虹桥国际中央商务区，南临漕河泾 ，北靠虹桥经开区。

开车出行快速抵达徐家汇
、南京西路、虹桥枢纽等核心商圈；轨交15号线姚虹路站步行约700米
，10号线宋园路站步行约1.3公里，地铁出行也非常便捷 。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420更重要的是 ，古北不同于一般板块，它是专为高净值人群 、商务人士、外籍友人量身定制的
，早已是上海最具代表性的国际化高端生活圈层
。

项目附近国际教育资源丰厚，上海宋庆龄幼儿园
、上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校 、上海长宁国际学校
、上海协和双语高级中学等10所国际学校 ，足以成为国际菁英教育提升成长的起点。

根据协和古北分校官方信息
，2024届毕业生共有144人收到了来自各大海外高校的679份入学通知书，可谓人才济济 。（注：新房不承诺学区）

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420协和双语学校 ，图源网络

同时这里还有医疗、艺术 、演艺资源的高度聚合
。

和睦家
、嘉会国际医院、美华妇儿医院等高端私立医院
，程十发美术馆 、上海油画雕塑院
、上海国际舞蹈中心、虹桥高尔夫球场等艺术运动场馆......每一种配套资源，都堪称沪上顶级配置。

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古北99售楼处电话?：400-8855-420古北99售楼处电话·上海闵行古北99官方电话?：400-8855-420虹桥高尔夫球场 ，图源网络

还有彩蛋预告：容积率仅约0.86 、建面约300/419㎡
、地上4层另有超高附赠空间的实景联排压轴登场 。

低密墅区、宽境楼距（南北栋距约12.6-22.1米
，东西栋距约7-27.59米）不同于风貌5-10米楼间距，演绎极致品质生活。

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项目别墅景观效果图 ，仅供参考
，以实际交付为准

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1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2
、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋 、土地房屋的综合体

a
、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c 、房地产的高值
、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d 、房地产的保值
、增值性（货币贬值、房产保值 、货币增值
、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有 、使用、收益
、处分等权利） 。

a、功能用途：居住用房（小区 、高品住宅）
、工业用房（厂房、仓库） 、商业用房（门面
、商场）、办公用房（写字楼） 、行政用房（军事
、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构 、钢筋混凝土结构
、砖混结构、砖木结构和其他；

c 、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用
、收益、转让等权利）
。

c 、用途：居住用地
、商业服务用地、工业用地 、仓储用地
、市政公共设施用地、交通用地 、绿化用地
、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发 、经营
、管理和服务的行业。包括：

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营 、利用和收益的权利） 。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制
。a）农村土地采用了集体所有制 ，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式
，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

划拔：无偿使用，如学校、医院
、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权 ，方式：协议（如200-250万／亩） 、招标（提出底价
，根据使用用途和价格取得）
、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下 ，通过正规渠道取得）；

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场 、土地交易市场）；

b
、二级市场：开发商获得土地后
，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通 ，包括：买卖 、抵押
、转让、租凭（二手房）；

土地使用权转让市场 、增量商品房市场
、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场 、二手房市场、住房二级市场等

11
、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份
，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者 ，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为 。出让交易双方是国家和用地单位或个人
。

12 、土地产权：包括土地所有权
、地上权、地役权 、抵押权
、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益
，承租人即取得该块土地的租赁权；

13 、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限 。

b
、工业用地、教育 、科技
、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价 ，国家指定的则遵照执行；

c 、项目的存在不影响城市规划
，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用
。

PS：b、c条完全存在的情况下 ，以当时的地价购买使用年限
，年限由政府规定，否则无条件收回；

14
、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设 ，并经国土局批准在市场上流通的房地产
，它是在获取房产证后，可自行转让、出租 、继承
、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅 、写字楼
、商场、酒店 、市场 。

15
、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉 、〈建设工程规划许可证〉
、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉 、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定 ，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16
、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘
。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计 、施工存在严重质量问题
，非常建设等。

17
、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋 。即指图纸上的楼宇 ，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长
，价格优惠，买了后又可转卖 ，赚差价
。

18 、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定
，商品房5年内不许转让，交5％的营业税 ，为了控制炒房）

19
、期房：指具备预售条件
，尚未竣工交付使用的商品房 。（价格低、选择空间大 、户型齐全
、可监督建筑材料、质量）

20 、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件 ，可以交付使用的商品房
。（即买即入住
、价格高、户型过时 、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅
，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件 ，经过排号购买 。长沙房口
，25岁以上，65㎡以内以经济价购买 ，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）
。

22
、二手房：办好产权证
，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房 、集资房
、廉租房、安置房等福利房 。

23 、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）
。

24
、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用 ，能返还 。

26 、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方
，开门区域。

27
、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑
。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29 、综合楼：居家
、办公、商场 、集合一体的大楼 。

30、商住住宅：SOHO ，居家
，办公于一体
。

31
、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅 ，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32 、SHOPPINGMALL：一站式购物
，集购物
、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态） 。

33 、物业管理：指由专业公司或机构 ，接受业主（或使用人）的委托
，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效
、周到服务的行为
。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理 、维修；对房屋区域内的清洁卫生
、安全保卫、公共绿化 、公用设施
、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴 。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的 ，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式
。

36 、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织
，由业主代表大会或业主代表选举产生 。

38
、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下 ，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式
。

39、分期付款：购房者签约后
，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房） ，交房时
，款项全部付清。

40 、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式 。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件 ，在银行审核通过后
，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定 ，按期按时间段向银行偿还贷款本息
，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41
、公积金：“全称住房公积金
” ，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业 、城镇集体企业
、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的
，专项用于住房消费的资金（门面不行）
。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市 ，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42 、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工
，在购买
、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43 、契税：指房屋所有权发生变更时 ，就当事人所订契约
，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％
、非普通住宅：4％） 。

44、公共维修基金：指住宅 、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）
。

45
、生地：指未经开发 ，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型 、朝向
、格局不好的楼房价格
，各层的差价几十～几百元） 。

47、基价：即“基础价 ”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格
。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层 、朝向不同价格也不同）。

48
、均价：即物业的平均销售价格 ，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数
，即可得出每平方米的均价） 。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格
。

包括：A 、征地和拆迁补偿费；B
、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D 、住宅小区基础设施建设费；E
、管理费；F、贷款利息；G 、税金；

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水
、通电、通路 、土地平整。

2
、七通一平：给水、排水 、电力
、通讯、燃气 、热力
、道路通和土地平整 。

3、占地面积：红线范围内的面积
。

4 、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和 ，包括阳台
、挑廊、地下室 、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和 。

6
、使用面积：指住宅各层面平中
，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积 ，由两部分组成：一）室内外楼梯 、内外廊
、公共门厅、通道 、电梯
、配电房、设备层 、设备用房
、结构转换层、技术层 、空调机房
、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室
，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间 、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积
。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8
、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额 。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算
。

10 、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11
、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3 ，高层为5
，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低 ，居家环境越好 、单价高
、品质高；容积率越高
，单价低、品质低）

12 、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13
、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 。

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例
。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶 、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15
、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度 。进深：住宅的实际长度
。

17 、层高：指下层地板面到上层楼面的高度 ，包括楼板厚度
，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离 。

19
、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积 ，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地
。

20 、跃层式商品房：上
、下两层楼，客厅为两层高
，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高 。

22 、错层：房内高度不一至 ，一米以内分离。

23
、砖混结构：由砖和混凝土组成
，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）
。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 ，适合大规模工业化施工
，效率较高，承重墙在梁柱 ，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构 、钢筋混凝土
、框简结构、钢体结构等 。

25 、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限
，与设计的标准
、建筑的材料、施工质量 、使用状况、维护保养相关
。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

27
、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1 、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程 ，由征地与拆迁安置
、规划设计、供水 、排水
、供电、通电讯 、通道路
、绿化、房屋建设等多项内容组成 。

2 、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地
。

3
、房屋开发：由买得土地使用权的发展商
，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网 ，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租
，由买地者去建造房屋 。

5 、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成
。

6
、能源系统：包括供电、供热 、供气（煤气
、天然气、石油液化气）等设施。

7 、给水
、排水系统：包括取水工程、输水工程 、净水工程
、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理 、排放工程 。

8
、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家 ，对自己所有的土地依法享有占有、使用 、收益和处分的权利
。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织
，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有
、使用、收益和处分的权利。

10 、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权
、使用权、收益权 、处分权 。

11
、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产 ，并将其实行占有、垄断 、拥有对土地支配的权利
。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

1
、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份
，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰ 、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

3）律师见证费 ，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费
，每份合同20元（交房地产局）；

3
、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额 。

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4、公积金贷款是有限额规定的：

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

1）土地出让金已缴清 ，取得国有土地使用证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

五 、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

它是一个精彩、特殊的
、无处不销售、人人都使用 、升值空间大
、有趣、自由 、有成就感
、锻炼人
，上不封顶收入的一个较灵活、广泛 、综合性的一个行业
。

2
、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4 、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5
、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权） ，建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6 、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量
，对顾客吸引而形成的一定范围或区域 。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％ ，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小
，产品低档，价格低
。

8
、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值 ，DTP指数 、房地产政策
、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度 、地段
、交通、周边环境 、配套设施
、绿化、升值 、政府规划
、潜力、客户定位 、产品设计、物业管理
、市场供求、品牌 、销售技巧
、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型 、朝向
、景观、外围功能 、面积
、建筑结构；

4）多层：7层以下
，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高 ，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段 、交通
、配套、市场 、定位（业态定位）、消费群
、品牌、人流量 、物业管理 。针对每一个铺位影响因素：位置
、面积（面积小、面积消费群体多
，价格高） 、楼层
、铺型（柱、开间 、阻挡）
、配套设施
。

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时 ，你递上名片客户对你印象深
，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片 ，你的客户会准确记住，认知你；

1）当你将重要内容讲解完毕
，再递上资料，请他了解；

3）如果客户已拿了资料时 ，你顺着他资料内容一条条讲解下去
，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

a）产品调查：规模 、占地面积
、铺位、功能定位（做什么 ，业态定位） 、铺型、配置（电

梯
、空调、水电表） 、装修
、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套 、周边环境配套
、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价 、不同楼层差价
、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷 、街访（入户走访
、单层、左手入门 、双手右手入门）、专家访谈
、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城 、专业街
、步行街、专卖点

具体配套调查：医院 、银行
、超市、休闲场所 、酒店
、学校、交通（人流 、车流
、公交车、长途车）

13 、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长
、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水
，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍 。阴：山之南 、水之北；阳：山之北
、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14 、建筑颜色：红色---象征权利
、富贵、尊严 、红色镇邪
。

15
、使用率＝实用面积／建筑面积

16、产权证：土地使用证 、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证 ，可以转让
，在国家允许的年限内可以转让
、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面 。

环境：周边所表现的元素：生态 、人文、地理
、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通 、密度
、配套设施、日照 、朝向
。

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

3）经验评估法：根据以往经验来测标 ，价格阻力位针对顾客来说
，内容包括：均价
、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨 ，只对于大型楼盘 、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）
、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差） 、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）
、目标价格（自我实现的价格）。

1）土地出让金：三通一平、拆迁 、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

内部认购：二八理论：好5％
、次15％、差80％；三七理论：好10％ 、次20％
、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度
，先销次的，留下一部分好的 ，用于最后冲刺 。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期
，合理安排） 、冲刺期
、扫尾期
。

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定 ，规划、设计院进行调查
，研究；

小盘：一般以快打慢，先奇制胜 ，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围
，侧翼进攻，通路卡位 ，最多客户消费场所。如俱乐部 、酒吧
、歌舞厅、高尔夫 、通过派人进入上述场所与期接触
、吸引顾客、实行营销
，节省广告费及其它费用 。

23 、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

一类小区：公共基础设施布局完整 ，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整
，环境差

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